Son dönemlerde ekonomimizin lokomotif gücü olan inşaat sektörü, ekonomiyle ilgili ilgisiz herkesin dikkatini çeken, üzerinde yorumlar yapan bir alan olarak karşımıza çıkıyor. Eleştirenler, destekleyenler bir yana dursun; bu haftaki buluşmamızda açıklanan veriler ışığında konut sektöründeki satışları, fiyatlar ve bu bağlamda sektörde bir balon olup olmadığını incelemeye çalışacağız.

Değerlendirmenin derinlerine girmeden önce ekonomide balon ya da köpük adıyla bilinen olgunun tanımından başlamak gerek. Ekonomide balon terimi genel olarak hisse senedi, tahvil, emlak vb., diğer bir deyişle finansal olan ya da olmayan, varlıkların fiyatlarının anlamlı nedenlerle açıklanamayacak şekilde yüksek seviyelerde seyretmesi olarak tanımlanabilir. Bir ekonomide var olan balondan kurtulma yöntemleri ise biraz daha karmaşık: ya o balonu bilindik yöntemler dışında bir yöntem geliştirerek söndürmeniz lazım ya da balonun patlamasını bekleyerek sonuçlarına razı gelmeniz.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi ile ülke genelinde konut fiyatlarına ilişkin değerlendirmeyi bizlerle paylaşıyor. Yakın dönemli veriyi incelediğimizde konut fiyatları halen artış yönünde seyretse de artışın hızı 2017 yılında azalmış görünüyor. 2016 yılında yıllık ortalama %12,3 artış gösteren konut fiyatları 2017 yılında %10,5 düzeyinde artış gösterdi. 2017 yılında İstanbul’da konut fiyatları %5 artış gösterirken enflasyon düzeltmesini devreye aldığımızda reel artış %-6,1 düzeyinde gerçekleşti. Diğer bir deyişle, İstanbul’da reel bazda konut fiyatları 2017 yılında azaldı.

Öte yandan bina inşaatı maliyetleri ise konut fiyatlarından daha hızlı bir şekilde artış gösteriyor. Türkiye İstatistik Kurumundan (TÜİK) elde edilen Bina İnşaatı Maliyet Endeksi verilerine göre 2016 yılında yıllık bazda ortalama %7,7 artış gösteren bina inşaatı maliyeti 2017 yılında hızlanarak %19,7 düzeyinde artış gösterdi. Maliyet tarafından gelen yüksek artış hiç kuşkusuz bir varlığın fiyatı üzerinde de yukarı yönlü baskıya yol açıyor. Bu sebepledir ki, 2017 yılındaki konut fiyatlarındaki artışın maliyet tarafından gelen baskıyla açıklanabilmesi de mümkün.

Sayın Cumhurbaşkanımızın 15 Temmuz darbe girişiminin hemen ardından bankalara yaptığı çağrı vesilesiyle aylık bazda %0,92’ye kadar gerileyen konut faizleri geride bırakmak üzere olduğumuz ayda son 22 ayın en yüksek seviyesine ulaştı. 2018 yılının Şubat ayında %1,15 ile yeniden aynı seviyeye ulaşan konut kredisi faiz oranları son 22 ayın en yüksek seviyesinde seyrederek ipotekli konut satışlarında gözlemlenen azalışın da temel sebeplerinden birisini teşkil ediyor. Öyle ki, ülkemizdeki konut satışlarının üçte birini oluşturan ipotekli konut satışları geçtiğimiz ayda %27,8 düzeyinde azalış gösterdi. Yine TCMB’nin Konut Sektörü 2017 Yılı Genel Değerlendirme Raporuna göre “konut kredisi” anahtar kelimesinin Google Trends kullanılarak oluşturulan ve konut kredileri için öncü gösterge olarak kabul edilebilen arama hacmi endeksi de 2018 yılının ilk iki çeyreğinde konut kredilerinin adedinin de yıllık bazda gerileme göstereceğini ifade ediyor.

Konut kredilerinin faiz oranları ve bina inşaatı maliyetleri yüksek seyretse de genel görünüme baktığımızda konut arzının halen artış yönünde hareket ettiğini gözlemliyoruz. Yasal düzenlemeler ve dönemler itibarıyla bölgesel fiyat düzeltmeler konut sektöründeki talebi destekleyen unsurlar olurken son dönemlerde konut fiyatlarındaki nominal artışın sınırlı düzeyde kaldığını ve dolayısıyla sektörde bir balondan bahsetmenin henüz çok zor olduğunu görüyoruz.

Konuyla daha ayrıntılı olarak ilgilenmek isteyen değerli okuyucularımız için İktisat ve Toplum Dergisinin 89. Sayısında yayınlanan Osman Aydoğuş’un “Konutta Sıkıntılar Büyüyor” başlıklı yazısını da öneriyorum.

Güzel ve mutlu bir hafta geçirmeniz ümidiyle…

Bu yazı 28 Mart 2018 tarihinde Ticari Hayat Gazetesi‘nde yayınlanmıştır.