Dost meclislerinde tartışıldığı ismiyle balon, ekonomi çevrelerinde bilinen adıyla köpük Mahfi Eğilmez Hoca’nın tanımı ile sanal değerle gerçek değer arasındaki farkın sanal olanı lehine giderek büyümesine deniyor. Herhangi bir varlığın gerçek değerinden çok fazla farklı olmak üzere fiyatlama yapılması ve bu fiyatlamanın gerçek olmayan değere doğru giderek yükselmesi birtakım eğilimler ile spekülatif ataklar sebebiyle gerçekleşiyor olabilir.

2008 yılında –sonrasında filmlere de konu olan– yaşanan bir olay toplumun tüm kesiminin balon ya da köpük terimlerine aşina olmasını sağladı. 2008 yılında ABD’de mortgage krizi diye başlayan belirsizlikler sonrasında Avrupa’daki borç krizi ile birleşerek tüm dünyayı etkisi altına alan küresel bir ekonomik krize zemin hazırlamıştır. ABD’de 2008 yılı öncesinde bir süredir sürekli olarak yükselen konut satışları, piyasada aşırı iyimser bir hava yaratmış ve bunun sonucunda da konut fiyatları aşırı bir şekilde yükselmiştir. Oluşan aşırı iyimser hava ile bankalar risk grubunda yer alan kesimlere dahi kredi tahsis etme konusunda çekingen davranmamıştır. Ancak piyasalarda konut fiyatlarında oluşan köpüğün anlaşılması sonucunda konut fiyatlarının gerilemesi, yüksek risk grubunda yer alan kesimin varlıklarının yükümlülüklerinin karşılayamaması ve kredileri ödeyememesi sorununu beraberinde getirmiştir. Ateşin kıvılcımını oluşturan bu olay daha sonrasında tüm dünyayı etkileyecek küresel krizin ilk adımı niteliğinde olmuştur.

Geçmişi iyi okuyup, iyi hazmedip kıssadan hisseler edinmek gerekir. Ülkemizde konut fiyatlarının bir süredir sürekli yükselişte olduğu artık toplumun her kesiminin bildiği ve konuştuğu bir konu. Öte yandan, başımızı nereye çevirsek bizi karşılayan bir rezidans ya da konut inşaatı ise aslında toplumun talebinin hala devam ettiğinin bir göstergesi. Haftanın son iş gününde okumak için kıymetli vaktinizi ayırdığınız bu satırlarda yakın dönemde ülkemizde konut fiyatları ile maliyetlerin ne yönde değişim gösterdiğini sizinle paylaşmaya çalışacağım. Satırlar sona erip de kahvenizden son yudumunuzu aldığınızda yorum size kalacak.

Bina yapmanın maliyeti 7 yılda %59 arttı

Önce maliyetlerden başlayalım. Türkiye İstatistik Kurumu’nun çeyreklik olarak yayınladığı bina inşaatı maliyeti endekslerine ve alt kırılımlarına bakıldığında bina inşaatı maliyetinin 2010 yılının başından 2016 yılının üçüncü çeyreğine kadar geçen sürede %59 oranında arttığı görülüyor. Diğer bir deyişle, 2010 yılının başında size 100 liraya mal olan bir bina inşaatı 2016 yılının sonlarında 159 liraya mal oluyor. Bununla beraber bina inşaatında görev yapanların brüt ücretleri ise söz konusu dönemde %100,2 oranında artış göstermiş durumda.

Şekil 1: 2010-2016 III. Çeyrek Arasında Bina İnşaatı Maliyetleri

Peki varlıklar tarafında durum ne? Burada da bize yardımcı olan veri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) aylık olarak yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE). Çeyreklik olarak yayınlanan TÜİK verisine uyumlu hale getirilmesi için çeyrekler itibarıyla ortalamaları alınan KFE verisi Türkiye geneli için konut fiyatlarının belirlenen dönemde nasıl değiştiğini gösterirken aynı zamanda istatistiki bölgeler itibarıyla da gözlem yapılabilmesini sağlıyor.

7 yılda Ankara’da konut fiyatları %85 arttı

Buna göre, Türkiye’de konut fiyatları 2010 yılının ilk çeyreğinden 2016 yılının üçüncü çeyreğine kadar geçen dönemde çeyrekler itibarıyla sürekli artış göstererek toplamda %125,6 oranında artmış. Yani, 2010 yılının hemen başında 100 TL’ye aldığınız bir konut 2016 yılının Eylül ayının sonunda 225,6 TL’ye yükselmiş. Siz de hemen fark ediyorsunuz ki söz konusu artış maliyetlerden daha yüksek.

Üç büyükşehirde de durum Türkiye geneline benzer. İstanbul, Ankara ve İzmir’de söz konusu dönemde konut fiyatları çeyrekler itibarıyla “sürekli” olarak artış göstermiş. 2010 yılının başında İstanbul’da 100 TL olan bir ev 2016 Eylül’ünün sonunda 285,7 TL olurken aynı değerdeki ev Ankara’da 184,6 TL, İzmir’de ise 220,2 TL olmuş. İstanbul, üç büyükşehir arasında konut fiyatlarının en hızlı arttığı şehir olarak karşımıza çıkıyor.

Şekil 2: 2010-2016 III. Çeyrek Arasında Türkiye’de ve Üç Büyükşehirde Konut Fiyatları

Şimdi iki farklı fotoğrafı güzel bir kolaj yaparak aynı fotoğraf içine koymaya çalışalım. 2010 yılı ile 2016 yılının üçüncü çeyreği arasında geçen yaklaşık 7 yıllık dönemde bina inşaatı maliyetleri %59 oranında artarken ülke genelinde konut fiyatları ise %126 oranında artış göstermiş. Hatta öyle ki konut fiyatlarındaki bu artış en büyük şehrimiz İstanbul’da %186’ya kadar yükselmiş. Kaba bir hesapla, maliyetlerin ve gelirlerin başa baş kabul edildiği 2010 yılının başından bu yana geçen zamanda aramızdan birisi bir konuttan 67 lira kar elde eder duruma gelmiş.

Şekil 3: 2010-2016 III. Çeyrek Arasında Bina İnşaatı Maliyetleri ile Konut Fiyatlarının Görünümü

2016 yılının üçüncü çeyreğinin sonu itibarıyla durum bundan ibaret. 2008 yılında ABD’de yaşananlar iyi okunduğunda ülkemizde finansal kesimin durumuna bakıldığında konutta bir köpüğün ya da kredi sisteminde risk oluşturan bir bozulmanın varlığından söz etmek mümkün değil. Ancak arada sırada, evine bir çivi çakmadığı ve çakılmasına müsaade etmediği halde durduğu yerden varlığının fiyatına zam yapan ev sahiplerinin kulaklarını çınlatmakta fayda var.

Bu soğuk ama güneşli Ankara gününden tüm kıymetli okuyucularımıza güzel bir hafta diliyorum.

Bu yazı 27 Ocak 2017 tarihinde HaberAnkara‘da yayınlanmıştır.

---