Sadece 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %11,1 ile gelişmekte olan ekonomiler arasında ilk sıraya oturan büyüme oranımıza değil; aralıksız 10 çeyrek büyüyerek son 2,5 senedir ekonomik büyümenin önemli belirleyicilerinden birisi olan inşaat sektörü son olarak bahsi geçen üçüncü çeyrek itibarıyla %18,7 büyümeyi başarmış ve toplam büyüme oranına 0,8 puanlık katkı sağlamıştı. İnşaat (ve biraz daha özele indirgersek konut) sektöründeki balon tartışmaları bir yana dursun; dördüncü çeyrek itibarıyla gelen veriler ise sektörde işlerin biraz kesat olduğunu gösteriyor.

2017 yılı sonu itibarıyla konut satışları %5,1 artışla 1 milyon 409 bine yükselmiş ve rekor kırmıştı. Ancak yıl genelinde aylar itibarıyla görünüme baktığımızda ilk üç çeyrekteki eğilimin dördüncü çeyrekte hız kestiğini görebiliyoruz. Yılın Ocak-Eylül döneminde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,1 artarken son üç aydaki ivme kaybıyla bu artış oranı neredeyse yarısına gerilemiş. Buna ek olarak, konut satışları Ekim ve Kasım aylarındaki gerilemenin ardından Aralık ayında da bir önceki yılın aynı ayına göre %6,8 düzeyinde düşmüş. Yıl genelinde satılan her 100 konuttan 34’ünü oluşturan ipotekli satışlarda ise Aralık ayındaki düşüş %30,7’yi bulmuş. Siz değerli okuyucularımızın aklına mevsim etkileri, dördüncü çeyrekte kötü giden hava koşulları vb. gibi nedenler gelebilir ama 2013 yılından bu yana verilere baktığımızda değil üst üste üç ay düşüşün yaşandığı bir yıl; Ekim-Kasım-Aralık üçlüsünün herhangi birinde gerileme yaşanan bir yıl dahi yok.

Satışlardaki zayıflamanın yanı sıra konut fiyatlarındaki artış oranında da bir süredir gözle görünür bir yavaşlama söz konusu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerine göre 2017 yılının Kasım ayında konut fiyatları bir önceki senenin aynı ayına göre %11,3 artış gösterirken bu artış Ağustos ayından sonra son bir yıldaki en düşük artış oranı olarak karşımıza çıktı. Bankanın son bir yıldaki verileriyle TÜİK’in yayınlamış olduğu tüketici fiyat endeksi verilerini dikkate aldığımızda 2016 yılının Kasım ayında konut fiyatlarındaki %5,26’lık reel getirinin yerini 2017 yılının Kasım ayında %1,65’lik reel fiyat azalışının aldığını görüyoruz. Hatta öyle ki, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi dikkate alındığında bu reel fiyat azalışı kendisini %2,58 düzeyinde gösteriyor.

Kalite etkisinden arındırılmış konut fiyatları 2017 yılının Kasım ayı itibarıyla bir önceki yılın aynı ayına göre en fazla %19,5 ile İzmir’de artış gösterirken en düşük düzeyde ise %0,3 ile Batman, Mardin, Siirt, Şırnak bölgesinde artış gösterdi. Kasım ayında konut fiyatları İstanbul’da %5,9 artarken artış oranı Ankara’da ise %7,2 olarak gerçekleşti. Bu artış oranlarının bize anlattığı bir şey var: İstanbul’da ve Ankara’da konut fiyatları tüketici enflasyonuna yenik düşüyor. Tüketici fiyatlarındaki artış da dikkate alındığında bu iki büyükşehirde konut reel olarak kayıp yaşatan bir yatırım aracı olmaya başlıyor. Bunun yanında, İstanbul’da konut fiyatlarında yaşanan yıllık bazdaki %5,9’luk artış, endeks tarihinin en düşük artış hızı olarak da dikkat çekti. Bu durum özellikle İstanbul’da konut piyasasında yaşanan durgunluğun da bir göstergesi olarak değerlendirilebilir.

Satışlarda ve reel getirideki zayıflamaya ek olarak konut kredilerinde tüketicinin beklediği ve piyasayı canlandırabilecek gevşeme de henüz gerçekleşmiyor. Merkez Bankasının verilerine göre konut kredi faizleri 2018 yılının ilk ayında %14,3 ile Nisan 2016’dan bu yana en yüksek seviyesine ulaşırken aylık faizlerin ise konut kredisi faizinde psikolojik seviye olarak kabul edilen %1’in çok üzerinde seyrettiği de bir gerçek. Bu durum kendisini ipotekli satışların azalması yönünde gösterirken toplam içerisinde yaklaşık %35 paya sahip olan ipotekli satışların gerilemesi de konut satışlarının genelini olumsuz yönde etkileyen bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.

Güzel bir hafta geçirmeniz ümidiyle…

Bu yazı 31 Ocak 2018 tarihinde Ticari Hayat Gazetesi‘nde yayınlanmıştır.